Budynek to za mało: 4 trendy, które kształtują przestrzeń biurową [BADANIE]

Czasy, w których budynek biurowy był wyłącznie miejscem wykonywania pracy, mijają bezpowrotnie. Najnowsze projekty deweloperów sprzyjają całościowemu rozwojowi pracowników, są zaawansowane technologicznie i minimalizują negatywny wpływ na środowisko.

Rynek pracownika – określenie odmieniane w ostatnich miesiącach przez wszystkie przypadki. Większość firm deklaruje problemy z pozyskaniem i utrzymaniem talentów. W zbudowaniu przewagi nad konkurencją i w zyskaniu przychylności potencjalnych pracowników ogromną pomocą okazuje się właśnie nowoczesne biuro.

Aby zbadać najważniejsze trendy w obszarze przestrzeni biurowych, ICAN Research, jednostka badawcza wydawcy „Harvard Business Review Polska”, przeprowadził specjalne badania. W projekcie wzięło udział osiem czołowych firm deweloperskich. Poza identyfikacją trendów kluczowym celem badania było znalezienie praktycznych odpowiedzi na pytanie o to, na co warto zwrócić uwagę, szukając dziś nowoczesnego biura.

Innowacyjność jest dla nas szukaniem i wdrażaniem nowych rozwiązań dla klientów. Skupiamy się na produkcie, na jego user experience i na client experience. Prototypujemy nowe rozwiązania i adaptujemy przez nas rozpoznane. Szukamy pomysłów, które dają nową wartość użytkownikowi na co dzień w biurze oraz najemcy, który płaci za biuro i wymaga, żeby było dostosowane do różnych potrzeb pracowników. Nasi najemcy już na etapie pierwszych spotkań i późniejszej pracy z nami poznają innowacyjne metody prezentacji, inteligentne systemy zarządzania biurem oraz sposób, w jaki Skanska podchodzi do całego procesu budowy i przygotowania dedykowanego biura.

Renata Nowakowska, Innovation Manager, Skanska Commercial Development Europe

Każdy budynek jest narzędziem HR. Mamy wojnę o talenty, mamy wojnę o dobrych pracowników. A im lepszą powierzchnię biurową jest w stanie firma zapewnić, tym bardziej jest to czynnik decyzyjny dla pracownika.

Karol Klin, Head of Leasing Department, Globalworth Poland

Green development: zielono i zdrowo

To jeden z najważniejszych trendów w branży budowlanej. Zielone budownictwo – choć obecnie jest już standardem – wciąż zaskakuje coraz większą efektywnością w eksploatacji budynków i możliwościami w zakresie tworzenia zdrowego środowiska pracy. Budynki coraz częściej wpisują się też w tkankę miasta.

Miasta muszą w nowoczesny sposób odpowiadać na potrzeby mieszkańców i wyzwania urbanistyczne. Chodzi o wygodę pracowania, mieszkania czy odpoczywania, wydajność transportu publicznego, przyjazną okolicę, dobre, zdrowe środowisko, a także bezpieczeństwo. Widzimy, jak szybko w naszych miastach rozwija się idea współdzielenia usług, jak zmieniają się przyzwyczajenia ludzi. Dlatego musimy obserwować te trendy i się do nich dostosowywać.

Nicklas Lindberg, Waldemar Olbryk, Echo Investment

Ważnym aspektem „zieloności” jest uzyskanie specjalnych certyfikatów. Zdobycie akredytacji LEED lub BREEAM wymusza od ekologicznych biurowców spełnienia wielu wymogów. Konsekwencją dostosowania się do nich są innowacyjne rozwiązania stosowane w zakresie ochrony środowiska, wysokiego komfortu i niskich kosztów użytkowania budynku. Wdrażane są inteligentne systemy oszczędzania energii, sterujące oświetleniem, temperaturą i jakością powietrza. Maksymalne dzienne oświetlenie projektowane jest na przykład już na etapie planowania kształtu budynku. Scentralizowany system niskiego zużycia energii do chłodzenia i oświetlenie led to kolejne rozwiązania zapewniające budynkom energooszczędność.

Certyfikaty wymagają również optymalizacji w zakresie wykorzystania wody, dlatego deweloperzy w swoich projektach wykorzystują wodę deszczową, gromadzą ją w zbiornikach podczas suszy w celu nawadniania zieleni. Recykling wody szarej i odzyskiwanie opadowej dają oszczędność wody na poziomie nawet 60% w porównaniu ze standardowymi rozwiązaniami. Zieloność budynku to dla najemcy znacznie niższe koszty, a dla użytkownika – zdrowsze środowisko pracy.

Projektowanie skoncentrowane jest obecnie na wykorzystaniu najnowszych dostępnych technologii. Nasze budynki są certyfikowane, co jest niezwykle istotne w dzisiejszych czasach. Nowoczesne rozwiązania, jakie stosujemy w naszych budynkach, dają najemcom atrakcyjną przestrzeń, którą charakteryzują nie tylko niskie koszty eksploatacji, funkcjonalność, ale także przyjazne dla użytkowników i łatwe w obsłudze środowisko pracy.

Damian Grzywacz, Country Managing Director Poland, Penta Real Estate

Wellbeing: komfortowo i wygodnie

Dbanie o dobrostan pracownika to według badań ICAN Research jeden z najważniejszych trendów w zarządzaniu personelem. Firmy prześcigają się w wymyślaniu programów i rozwiązań dotyczących trzech stref funkcjonowania pracownika:

• organizacji pracy;

• relaksu;

• udogodnień życia codziennego.

Firmy wiedzą, że nowoczesne środowisko pracy to takie, w którym ludzie mogą się rozwijać. Dlatego deweloperzy szukają najlepszych rozwiązań wychodzących naprzeciw tym oczekiwaniom. Wymaga to wdrażania wielu udogodnień i innowacji – przede wszystkim takich, które będą sprzyjać kreatywnej pracy, zapewnią elastyczność wykorzystywanej powierzchni biurowej oraz pozwolą pracownikom się zrelaksować.

Standardem jest dziś infrastruktura dla rowerów – ścieżki rowerowe w obrębie działki, stojaki, parkingi podziemne, schowki na kaski i szatnie z prysznicami dostępnymi dla najemców budynku. Coraz częściej spotykane są stacje dla samochodów elektrycznych, a nawet samochody w systemie carsharing oferowane pracownikom. W projektach uwzględniane są pomieszczenia na restauracje, przedszkola, pralnie, siłownie, centra medyczne czy pokoje hotelowe.

Co ciekawe, deweloperzy sami szukają nowych, lepszych rozwiązań – we własnym zakresie śledzą trendy w zarzadzaniu pracą i pracownikiem, powołują specjalne grupy doradcze, organizują warsztaty. Do współpracy zapraszają architektów, projektantów, specjalistów z zakresu nauk społecznych, innowacji i zasobów ludzkich. Prowadzą badania naukowe (np. dotyczące wpływu budynków na zdrowie i dobre samopoczucie ludzi).

Obecnie jedną z kluczowych kompetencji deweloperów jest umiejętność dostrzegania w odpowiednim czasie oczekiwań i potrzeb klientów lub umiejętność kreowania tych potrzeb, ich zaspokajania oraz dostarczania rozwiązań i usług o odpowiednio wysokiej jakości. Istotne jest również rozumienie trendów, które są już obecne na rynkach zachodnich i w dłuższej lub krótszej perspektywie czasowej będą trafiały do Polski. Dobre przewidywanie, w jakim stopniu i w jakim kierunku trendy te będą rozwijały się na naszym rynku, sprawia, że firma może stać się pionierem w dostarczaniu określonych rozwiązań.

Marcin Wolff, Project Manager, Golub GetHouse

Proptech: technologiczne budownictwo

Nowoczesne technologie wkraczają do biur odważnie; ten trend widać również w pracach deweloperów. Branża budowlana wykorzystuje przede wszystkim rozwiązania tzw. smart buildingu. Specyfiką tego trendu jest to, że technologia przenika wszystkie inne, wprowadzając nowe możliwości w podnoszeniu komfortu pracy czy ekologiczności biura.

W poszukiwaniu najlepszych rozwiązań branża śmiało wkracza w świat start‑upów – powstaje cały obszar tzw. proptechu (zbitka słowna od „property” i „technology”) na wzór choćby branży finansowej (tzw. fintechu).

Jakie są efekty takiej współpracy? Przede wszystkim powstają kompleksowe systemy do zarządzania budynkiem biurowym i powierzchnią do pracy. Składa ją się one z aplikacji mobilnej dla użytkowników i portalu internetowego dla najemców i menedżerów. Działają jako otwarta platforma, integrując nie tylko technologie wykorzystane w budynku, ale przede wszystkim łączą ludzi w miejscu pracy. Praktycznie oznacza to m.in., że smartfon w nowoczesnym biurze pozwala rezerwować sale, parkingi, miejsca w restauracjach, zamówić kuriera, pranie i ma wiele innych funkcji.

Wspieramy korporacje w integracji technologii, które pojawiają się na rynku. Niedawno w gronie liderów innowacji największych firm z branży mapowaliśmy problemy i wyzwania na każdym etapie powstawania i eksploatacji budynków. Widzimy tu pole do współtworzenia nowych biznesów.

Tomasz Rudolf, CEO, The Heart

Technologia wprowadza również w nowy wymiar „zieloność” budynków. Dzięki setkom czujników montowanych w budynkach możliwe jest monitorowanie jakości środowiska wewnętrznego. Systemy Zarządzania Budynkiem (BMS) pozwalają kontrolować wszystkie instalacje techniczne w celu minimalizacji kosztów eksploatacji budynku, przy jednoczesnym zwiększeniu jego funkcjonalności i bezpieczeństwa. Na tym jednak nie koniec. Coraz częściej do prezentacji potencjalnym najemcom najnowszych projektów wykorzystywana jest wirtualna lub rozszerzona rzeczywistość (np. w technologii HoloLens), pozwalająca odbyć wycieczkę nawet po nieistniejącym jeszcze obiekcie.

Community: spójnie z otoczeniem

Kontekst społeczny to bardzo ważny aspekt w najnowszych projektach deweloperów. Współczesna architektura biurowców wpisuje się w lokalne środowisko. Budynek pasuje do miejskiego krwiobiegu, sprzyjając rozwojowi naturalnej funkcji lokalizacji i samego miasta. Jest otwarty na środowisko i ludzi, dodając wartości otoczeniu i lokalnej społeczności.

Rozwój takich projektów wymaga ścisłej współpracy z władzami miejskimi, działaczami społecznymi i lokalnymi organizacjami. Niektórzy deweloperzy idą jeszcze dalej, angażując się w promowanie wartości dzielnicy (wokół głównych inwestycji), biorą udział i inicjują wydarzenia społeczno‑kulturalne. Powstają także otwarte place z elementami małej architektury i zieleni, ciekawe rozwiązania komunikacyjne między budynkami z lokalami usługowymi i kawiarniami dla mieszkańców i pracowników biurowych.

Tworzymy projekty, które komponują się z miastami i są akceptowane przez mieszkańców. Rozmawiamy z użytkownikami naszych budynków i również od nich czerpiemy inspiracje. Jednym z głównych trendów jest tworzenie projektów, które łączą różne funkcje. Duże znaczenie mają jakość przestrzeni publicznych oraz postępująca digitalizacja.

Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju, Ghelamco Poland

Design & Quality: luksusowo

Nowym kierunkiem jest koncentracja rozwoju projektów na branżach. Duże przestrzenie, dbałość o szczegóły, naturalność, najwyższej jakości materiały i unikalne podejście do projektowania przestrzeni to cechy biur dedykowanych sektorowi finansowemu czy dużym kancelariom prawnym. Takie projekty wyróżniają się najlepszymi lokalizacjami i oryginalnym wystrojem holu biurowego, m.in. dzięki zastosowaniu niestandardowych materiałów. Do tego dochodzą płynne kształty, nowoczesne projekty oświetlenia i wiele innych rozwiązań budujących równowagę i harmonię biurowca z otoczeniem i użytkownikami. Nadanie luksusowego charakteru i podniesienie prestiżu miejsca wymaga współpracy z najlepszymi na świecie projektantami i studiami oraz prowadzenia badań w poszukiwaniu trendów i wykorzystywania ich w swoich referencyjnych projektach.

Większa konkurencja, większy wybór

Najnowsze projekty biurowców coraz silniej konkurują ze sobą. Wywiady pozwoliły zidentyfikować kierunki, w których podąża rynek deweloperski. Jedni są mocno zorientowani na zrównoważony rozwój zielonego budownictwa. Inni kładą nacisk na skierowane w przyszłość rozwiązania technologiczne. Najważniejsze jest jednak to, że rosnąca atrakcyjność biura daje najemcom coraz więcej możliwości w budowaniu atrakcyjnego miejsca pracy, dopasowania do stylu pracy i kultury organizacyjnej czy nawet wieku pracowników i charakteru ich pracy.