W danych dotyczących rynku nieruchomości biurowych nie widać jeszcze oznak spowolnienia gospodarczego. Zarówno w Warszawie, jak i w innych dużych miastach w Polsce w ubiegłym roku szybko przybywało nowoczesnej powierzchni do pracy, która bez problemu znajdowała najemców.
Partnerem merytorycznym materiału jest Savills.
Chociaż ekonomiści od pewnego czasu dość zgodnie przewidywali, że w 2020 roku odwróci się pomyślna dotychczas koniunktura, pod koniec 2019 roku na rynku nieruchomości biurowych nic jeszcze nie wskazywało na zmianę trendów makroekonomicznych. Na początku marca, kiedy powstaje ten tekst, najważniejsze mierniki branżowe wyglądają pozytywnie. Zresztą to obraz branży widoczny nie tylko na papierze. Jeszcze na początku marca, kiedy powstawał ten tekst, krótki spacer po najważniejszych częściach Warszawy czy innego dużego miasta również nie pozostawiał wrażenia, że nadciąga poważny kryzys. Spójrzmy na stolicę, gdzie powstaje kilka bardzo reprezentacyjnych inwestycji biurowych w prestiżowych lokalizacjach, by wspomnieć chociażby Generation Park na tzw. bliskiej Woli i Varso w bezpośrednim sąsiedztwie Dworca Centralnego, realizowane odpowiednio przez firmy Skanska i HB Reavis.
O silnym popycie na nieruchomości w stolicy świadczą dane firmy doradczej Savills. Na koniec ubiegłego roku w całej stolicy było aż 5,6 mln mkw. przestrzeni biurowej. Jednocześnie aż 793 tys. mkw. znajdowało się w trakcie realizacji. Oznacza to, że w niedługim czasie zasób powierzchni biurowej w stolicy powiększy się aż o 1/7. Jednocześnie w danych za ubiegły rok widać niesłabnące zainteresowanie najemców. Pod koniec 2019 roku wskaźnik pustostanów w całym mieście wyniósł zaledwie 7,8%.
Głównymi lokomotywami ciągnącymi rozwój rynku nieruchomości biurowych w Warszawie są branże: finansowa (odpowiadała w 2019 roku za 23% całego popytu), usługowa oraz IT (po 13%). Te dane nie dziwią, bo od lat mówi się w stolicy o rynku pracownika. Chociaż nie dotyczy on jednakowo wszystkich branż, to przedstawiciele niektórych zawodów są bardzo intensywnie poszukiwani, a stawki oferowane im w ogłoszeniach o pracę robią ogromne wrażenie. Jednocześnie firmy – zwłaszcza w okresie spowolnienia gospodarczego – nie są w stanie oferować kandydatom podwyżek w nieskończoność. Z tego powodu nowoczesna przestrzeń do pracy przez coraz więcej firm traktowana jest jak inwestycja w narzędzia HR‑owe. Atrakcyjne wizualnie biura odzwierciedlające współczesne trendy, na przykład liczne salki do spotkań odbywanych ad hoc, jak również w pomieszczenia do pracy projektowej lub w skupieniu, stanowią jeden z argumentów podnoszonych przez rekruterów. Inna sprawa, że elementy te nie są jednak tylko efektownymi chwytami budującymi pozytywny wizerunek pracodawcy, ale w wielu branżach faktycznie sprzyjają większemu zaangażowaniu pracowników.
Nie tylko nowości
Mieszkańcy największych miast w Polsce zdążyli się przyzwyczaić do widoku szybko pnących się w górę biurowców. Co ciekawe, ten intensywny rozwój branży ma też drugą stronę – nowo powstające obiekty zaczęły nam szybko powszednieć. Widząc coraz nowsze budynki, zaczęliśmy jako stare traktować te, które – obiektywnie rzecz biorąc – powstały całkiem niedawno. Od kilku lat przedstawiciele firm doradczych zwracali uwagę, że w powszechnej świadomości biurowce w Polsce starzeją się wyjątkowo szybko na tle innych krajów europejskich. Zmiana postrzegania starszych budynków i dostrzeżenie ich potencjału było jednak tylko kwestią czasu. Zwłaszcza na rynku warszawskim pewną nowością jest wzrost zainteresowania budynkami, które dotychczas nie budziły szczególnego entuzjazmu najemców.
Warszawski rynek biurowy w liczbach (na koniec 2019 r.)
Źródło: Savills
To zjawisko jest widoczne szczególnie na przykładzie warszawskiego Służewca, który od lat nazywany jest przez tamtejszych pracowników „Mordorem”. Pogardliwa nazwa tej części miasta bierze się głównie z nagromadzonych w niej przez lata zaniedbań urbanistycznych. Kolejne biurowce powstawały w ekspresowym tempie i potężnym zagęszczeniu. W efekcie powstała część miasta, do której dojazd kojarzył się pracownikom z istną torturą, a po godz. 17.00 nie było w niej czego szukać – wszyscy pracujący w standardowych godzinach zbierali się już do domu, więc znajdujące się na parterach biurowców stołówki, kawiarnie czy sklepy też zamykano. Wrażenie popołudniowej pustki na Służewcu potęgował niemal całkowity brak budownictwa mieszkaniowego w okolicy. Część firm próbowała wręcz przyciągać nowych pracowników, szeroko informując o swojej wyprowadzce ze Służewca.
Tymczasem ta część Warszawy wciąż ma potencjał, który firmy zdają się dostrzegać na nowo. Na pewno pomogły niedawne inwestycje infrastrukturalne, które znacznie zwiększyły przepustowość ul. Marynarskiej, będącej obecnie główną arterią dzielnicy. Jednocześnie miasto stawia na wzmocnienie w tym miejscu transportu publicznego. Zdaniem analityków firmy Savills, skala już zrealizowanych i planowanych inwestycji podpowiada, że Służewiec może na nowo stać się interesującym miejscem dla wielu firm. Zwłaszcza tych, które ze względów wizerunkowych niekoniecznie potrzebują luksusowego biurowca w ścisłym centrum miasta. Jednocześnie zwiększanie potencjału Służewca nie kończy się na inwestycjach ze strony miasta. Również sami właściciele nieruchomości coraz częściej dostrzegają potrzebę zwiększenia atrakcyjności okolicy i zdjęcia z niej odium „Mordoru” (zobacz ramkę Służewiec, nie „Mordor”).
Silne regiony
Nowoczesnej przestrzeni do pracy przybywa jednak nie tylko w Warszawie. Od lat coraz dojrzalsze są także rynki w innych dużych miastach. W ubiegłym roku po raz pierwszy osiem największych rynków regionalnych dysponowało łącznie takim zasobem powierzchni biurowej jak stolica. Tradycyjnie już natomiast najsilniejszym rynkiem regionalnym jest Kraków (zobacz ramkę Rynek powierzchni biurowej w Krakowie), w którym zainteresowanie inwestorów od wielu lat napędza branża nowoczesnych usług dla biznesu, utożsamiana zwykle (nie do końca słusznie) z outsourcingiem. Jej zainteresowanie Krakowem bierze się z dużej liczby studentów i absolwentów, którzy planują na dłużej związać się z miastem. To drugi pod względem wielkości ośrodek akademicki w Polsce. Według danych firmy Savills, na 21 krakowskich uczelniach studiuje 135 tys. studentów. Wielu z nich wybiera właśnie pracę w centrach usług biznesowych. Obecnie zatrudniają one przeszło 70 tys. osób. Dla porównania, to niewiele mniej niż liczba górników w całej Polsce.
W ubiegłym roku po raz pierwszy osiem największych rynków regionalnych dysponowało łącznie takim zasobem powierzchni biurowej jak stolica.
Obecnie całkowita wielkość nowoczesnej przestrzeni biurowej pod Wawelem wynosi ponad 1,4 mln mkw. Jednocześnie w dalszym ciągu utrzymuje się wysoka aktywność deweloperska. Savills wylicza, że w 2019 roku na rynek dostarczono niemal 160 tys. mkw. nowej przestrzeni do pracy. To trzyprocentowy wzrost w stosunku do poprzedniego roku, co stanowi odpowiedź na rynkowe zapotrzebowanie. W ubiegłym roku podpisano w sumie umowy na ponad 266 tys. mkw. (na tę liczbę składają się zarówno nowe umowy, jak i przedłużenie dotychczasowych). Jak zauważa Agnieszka Kuehn, menedżer regionalny w dziale powierzchni biurowych w Krakowie w firmie Savills, szybko rozwija się tu także nisza elastycznej przestrzeni biurowej. Obecnie w całym mieście jest aż 45 tys. mkw. takiej powierzchni do pracy.
Analizując rynki regionalne, nie należy jednak ograniczać się wyłącznie do tych największych. Ciekawie rozwija się również sytuacja w Łodzi, która nie należy do najważniejszych rynków biurowych w Polsce. Całkowity zasób przestrzeni do pracy wynosi w tym mieście zaledwie 0,5 mln mkw. W ostatnich latach miejscowy rynek szybko się jednak rozwinął. Jego potencjał leży m.in. w świetnym położeniu geograficznym i doskonałej komunikacji dzięki bliskości dwóch autostrad (A1 i A2). Jednocześnie miasto jest sporym źródłem dobrze wykształconej kadry, co działa jak magnes na wielu inwestorów. Oprócz dużego zasobu potencjalnych pracowników do dyspozycji mają oni także coraz ciekawszą przestrzeń do pracy. Ze swoją bogatą historią dawnej stolicy polskiego przemysłu włókienniczego Łódź oferuje wiele postindustrialnych budynków, które nierzadko popadały w ruinę w latach dziewięćdziesiątych. Obecnie coraz częściej są z powodzeniem przerabiane na przestrzeń biurową.
Rynek powierzchni biurowej w Krakowie
Źródło: Savills
Jednocześnie wiele wskazuje, że zasób biurowy Łodzi będzie się szybko powiększać. Jeszcze kilka lat temu nawet jedna duża inwestycja mogła znacznie zmienić obraz miejscowego rynku, natomiast dzisiaj rynek wydaje się już znacznie dojrzalszy. Zauważalnie też rośnie aktywność deweloperów, którzy w latach 2020–2022 planują dostarczyć aż ok. 210 tys. mkw.
Elastyczność i technologia
Innym trendem, który powoli przestaje robić wrażenie nowości, jest szybki rozwój biur elastycznych. Jeszcze kilka lat temu były one powszechnie kojarzone z ofertą skierowaną niemal wyłącznie do freelancerów z różnych powodów nieumiejących skupić się na pracy w domu. Dziś jednak rynek biur elastycznych to nie tylko przestrzenie coworkingowe zorganizowane na przykład w dawnych przestrzeniach przemysłowych. Biura elastyczne szybko się bowiem profesjonalizują, oferując coraz wyższy standard, a z ich zalet szybko zdały sobie sprawę również korporacje. Dziś także one coraz częściej decydują się na biura elastyczne, wynajmując nieraz całe piętra. Zwłaszcza w sytuacji okresowego powiększania zespołów lub podczas przeprowadzki do nowych biur.
Dziś korporacje coraz częściej decydują się na biura elastyczne, wynajmując nieraz całe piętra. Zwłaszcza w sytuacji okresowego powiększania zespołów lub podczas przeprowadzki do nowych biur.
Niezależnie od tego, czy mowa o tradycyjnym czy elastycznym biurze, coraz większą wagę zarówno deweloperzy, jak i najemcy przywiązują do certyfikatów. O ile jednak te związane z ekologią i zużyciem mediów (jak LEED czy BREEAM) zdążyły już upowszechnić się na rynku wystarczająco, by stać się nowym standardem, to obecnie coraz częściej certyfikuje się budynki pod kątem szeroko rozumianego dobrostanu ich finalnych użytkowników. Pod tym względem ścieżkę przeciera Skanska, która jako pierwsza w Polsce otrzymała renomowany certyfikat WELL dla całego budynku. Biorąc pod uwagę, że biura coraz częściej są traktowane przez firmy jak jedno z narzędzi HR‑owych, wiele wskazuje, że również tego typu certyfikatów zacznie wkrótce przybywać.
Na pewno przybywa natomiast w biurach technologii służącej do zarządzania nieruchomościami, zwanej PropTech (od słów „property” i „technology”). To coraz szerszy zakres zróżnicowanych narzędzi, których zadaniem jest rozwiązanie najpowszechniejszych problemów, z jakimi mierzą się pracownicy biurowców. Narzędzia spod znaku PropTech pozwalają na przykład skuteczniej niż dotychczas zarządzać systemem salek konferencyjnych (niektóre pozwalają wykryć, czy ktoś faktycznie przebywa w zarezerwowanej salce) lub miejscami parkingowymi w biurowcu (poprzez bieżące monitorowanie zajętości parkingów, dzięki czemu znacznie więcej osób ma szansę znalezienia miejsca). Dużą zaletą narzędzi PropTech są generowane przez nie oszczędności. To pozwala skłonić przedsiębiorstwa do inwestycji w nowoczesną technologię nawet w czasach spowolnienia.
Przeczytaj komentarz »
Służewiec, nie „Mordor”
Ta część Warszawy od jakiegoś już czasu nie pustoszeje po godzinie 18, kiedy większość firm kończy pracę. Dzięki inwestycjom miasta oraz prywatnych przedsiębiorstw poprawiła się komunikacja, a monokulturowa dotychczas dzielnica zyskuje na różnorodności. Służewiec nie jest już tylko zagłębiem biurowym stolicy, na naszych oczach staje się częścią tętniącego życiem miasta.
